年底的青岛二手房市场，有点让人不忍直视啊。

01 市南中片出现1.6万的房子

我们知道，市南中片是公认的青岛最好学区。

该学区内有6所公办小学，即青岛市实验小学、大学路小学、文登路小学、太平路小学、莱芜一路小学、德县路小学；以及一所民办小学，即榉园学校。

市南中片共有3所初中：7中、26中、39中，实行电脑派位上学。

长期以来，市南中片就是青岛学区的天花板，单价动不动就七八万，最高能到20万。

这其中，莱芜一路小学、德县路小学比另外4所公办小学略逊色，价格也更便宜；但由于学区主要看初中，可以享受到同等初中待遇的莱芜一路小学、德县路小学，在前几年很受家长青睐，价格一度达到三四万。

但我昨天看到莱芜一路学区一套房子竟然降到了1.65万：

而且这套房子户型并不差，完全可以当做套二厅使用：

并且楼层也可以，一楼带院，这是很多人梦寐以求的。但就是这样一套房子，竟然只卖到1.65万，属实让人惊异。

我经过核实，确认这套房子是真实存在的：

这套房子大概是85年左右的，可贷款不多；但上图中下面那套是95年的，单价也只到1.8万，是可以贷款将近20年的。

我查了一下成交记录，最早可追溯的2016年，齐东路这边的成交价是2.2万；1.65万的单价，说是跌到10年前一点也不夸张。

其实不仅是莱芜一路，同学区内的其他小学学区房价格下降也很厉害。像最牛的江苏路小学，曾经一度卖到10几万一平，如今四五万的单价很常见。

在以前，市南中片1.65万买学区房，想都不要想。如今，这一切正在成为现实。

02 为啥降得这么猛

以前，市南中片的学区房是最保值的。

在很多传说中，有些家长在市南中片买房上学，孩子上学后再卖掉，还能很赚一笔。

那为什么现在房价跌成了这个熊样呢？我认为有三个原因。

一是楼市行情不行，经过近5年的降价，就是一块钢铁也撑不住了。尤其是对于年底急用钱的房东，想要卖出去房子，就只能大降价。

这种行情是全域性的，不仅是市南中片。

像原黄岛区东头的山海湾，和西头的风和日丽，竟同时出现了9000+的房源，即使楼层不好，这种价格也很是罕见。

二是其他学区的冲击。

这几年浮山后学区迅速崛起，其学区房房龄更新、价格更低，一下子就击垮了大家对市南中片的膜拜心理。

现在，考虑市南中片的主要是老青岛，外来的年轻人则更加看重集居住属性、学区属性于一身的浮山后。

买房需求少了，房价自然难以支撑。

当然，这两年浮山后房价也在下跌，但下跌幅度比市南中片小很多。

三是学区预警。

市南中片拥有着青岛史上最严的学区预警政策，像莱芜一路小学，预警3年，你现在买房，最早到2027年才能上学，对于着急上学的家庭来说，买它干啥。

即使到2027年上学的家庭，心里也会犯嘀咕：到时候孩子少了，房价是不是还会继续降；到时候市南中片学区还行吗，毕竟青岛这几年新出现了大批高大上的学校。

像江苏路小学，也是预警了2年，现在买房最早到2026年才能上学。

03 行情研判

现在的楼市走势是很难预判的。你以为这是一个底，后面可能还有更大的底。

可通过我昨天文章《刚刚，青岛最NB、最有效的救市措施终于来了！》的分析，国家已经出了1000亿元托底8个城市的楼市，青岛是其中之一。

另一个利好是，国家选取了41个试点城市进行“低效用地再开发”，青岛是山东省唯一入选的。

这一切都说明，青岛已经进入了救楼市的国家赛道。

这样看来，来年的青岛楼市或许可以有所期盼。

另一方面，青岛楼市已经进入深度调整期，明年继续大跌的可能性不大，或许会温和、平稳地运行。

还有就是，一般年前着急用钱的多，大降价的也多；每年年后的三四月则是常规的“小阳春”，市场会有所改善。

所以行业有一句话：年前适合买房捡漏，年后适合卖房离手。

基于此，我建议真正需要买房、换房的刚需、刚改，在春节前遇到性价比非常高的房子是可以买的。

对于卖家来说，不着急用钱、换房的话，倒是可以等到年后看情况再定。

当然，这只是我个人的建议，仅供大家参考。